Locazione: lo sfratto nella locazione commerciale

7 Giu 2022

Colui che concede in locazione un immobile ad uso commerciale ha a disposizione come strumento di tutela verso il conduttore un procedimento giudiziario caratterizzato dalla estrema rapidità con cui esso giunge a conclusione.
tale procedimento e noto come procedimento per convalida di sfratto.
Tale rimedio si adopera quando il conduttore è moroso – ovvero non corrisponde quanto dovuto –  o trattiene l’immobile locato dopo la scadenza del termine del contratto. Tale procedimento è disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile e consente al locatore di ottenere velocemente dal giudice un’ordinanza esecutiva.

Con detta procedura, il locatore invita il conduttore di lasciare l’immobile libero da persone o cose quando si verificano due situazioni:

• è scaduto il termine di durata della locazione;
• quando si è reso moroso nel pagamento dei canoni mensili di locazione.

Il primo caso è disciplinato dall’articolo 657 del codice di procedura civile mentre, il secondo caso, dal successivo articolo 658.

L’intimazione di sfratto, in entrambi i casi, da origine a un giudizio per la convalida. 

Tale giudizio presenta il carattere della sommarietà ed è accompagnato dalla citazione del conduttore. 

L’articolo 657, secondo comma, afferma infatti che “Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.“

Il presupposto per la convalida dello sfratto per finita locazione è che siano cessati gli effetti del contratto per scadenza del termine.

Nella locazione commerciale, l’articolo 27 della legge 392 del 1978, prevede una durata minima della locazione pari a sei anni o nove per la locazione ad uso alberghiero. 

Tale termine si rinnova tacitamente di sei in sei anni (o nove) se non sopravviene una comunicazione di recesso almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. 

In assenza di pattuizione di una scadenza o se la scadenza si verifica prima che sia trascorsa la durata minima di sei o nove anni, si assume che il termine coincida con la durata minima prevista dalla legge. Inoltre, l’articolo 34 della legge 392 del 1978 riconosce al conduttore – al termine della locazione commerciale- una indennità di perdita dell’avviamento.
L’attività che il conduttore svolgeva, tuttavia, doveva comportare un contatto diretto con il pubblico.
Tale indennità ha una funzione riparatrice dei danni che potrebbero derivare al conduttore per lo spostamento della sede di attività. Quest’ultimo, pertanto, avrà diritto all’indennità solo quando il termine della locazione non dipenda da causa a lui imputabile.
In riferimento alla procedura di sfratto occorre precisare che il III° comma dell’articolo 34 dispone che “L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio”.

Al termine della locazione infatti il conduttore al quale non è stata pagata l’indennità di avviamento ha diritto a non liberare l’immobile finché tale indennità non gli sia stata pagata. In conclusione, dunque, è dovuta l’indennità per la perdita di avviamento nell’ipotesi di sfratto per finita locazione.

Se invece il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità del conduttore, quest’ultimo perde il diritto all’indennità di avviamento. 

La locazione infatti in questo caso si conclude per una ragione a questo addebitabile.

Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità consente al locatore di “intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Il locatore, con tale procedura, prima intima al conduttore di rilasciare immediatamente l’immobile e con lo stesso atto, in caso di mancato riscontro all’intimazione, cita in giudizio il conduttore per la convalida dello sfratto, per l’ingiunzione di pagamento dei canoni non pagati nonché la risoluzione del contratto di locazione.

Se il Giudice accerta la morosità provvede a dichiarare la risoluzione del contratto.

Nelle locazioni ad uso abitativo la procedura prevede un termine entro cui il conduttore moroso può sanare l’adempimento che è fissato dal giudice in massimo 90 giorni dal giorno dell’udienza. Si tratta del c.d. termine di grazia che, tuttavia, non è concesso nelle locazioni commerciali.

Quanto agli importi dovuti dal conduttore al locatore, il Giudice emetterà decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni con atto separato rispetto allo sfratto. 

Precisamente, è “steso in calce ad una copia dell’atto di intimazione presentata dall’istante, da conservarsi in cancelleria”, ai sensi dell’articolo 664 del codice di procedura civile.

Se il debitore (intimato) non compare all’udienza di convalida dello sfratto e non si oppone, l’articolo 663 del codice di procedura civile afferma che il giudice convalida lo sfratto la cui esecuzione avrà effetto trascorsi 30 giorni dalla data in cui la formula esecutiva è stata posta in calce alla citazione.

L’articolo 668 offre un rimedio allamancata opposizione del convenuto per sua assenza all’udienza di convalida dello sfratto. 

Questo può proporre opposizione dopo la convalida, se non sono ancora passati 10 giorni dall’esecuzione, se dimostra alternativamente che la notificazione non gli è giunta per irregolarità della stessa o per caso fortuito o forza maggiore. 

Quanto all’Ordinanza di rilascio dell’immobile, essa viene pronunciata dal Giudice se l’intimato comparso in udienza si è opposto con eccezioni non fondate su prove scritte. 

Presuppone che il Giudice abbia attentamente analizzato le prove addotte dal locatore a sostegno della sua richiesta ed escluso l’esistenza di eccezioni valide da parte del convenuto.

L’articolo 665 del codice di procedura civile che la disciplina tuttavia aggiunge che l’ordinanza “può essere subordinata alla prestazione di unacauzione per i danni e le spese”.

L’Ordinanza non è impugnabile ed è immediatamente esecutiva. 

Resta tuttavia la possibilità per il conduttore convenuto di presentare delle eccezioni in un autonomo processo successivo.